El entorno es complicado; por eso, es mejor monitorear el negocio y no asumir riesgos.
Tras la crisis hipotecaria de finales de los noventa en Colombia, los constructores optaron por las ventas sobre planos para estar más seguros. Por eso, tomaron la decisión de iniciar obra únicamente al alcanzar un punto de equilibrio de más del 50 por ciento, en promedio; es decir, solo con esas ventas aseguradas, el dinero consignado en la fiducia por los potenciales compradores era desembolsado para empezar a edificar.
Esa decisión fue clave para dinamizar el mercado, y, de paso, para recuperar la confianza de los compradores que vivían con el fantasma de la crisis de la Unidad de Poder Adquisitivo Constante (Upac). Muchos recordamos las secuelas de aquella crisis; en mi caso, porque el ejercicio periodístico me llevó a cubrir el tema, que dejó en las estadísticas a miles de familias sin vivienda.
Estos antecedentes tienen estrecha relación con esa práctica –la venta sobre planos–, que se consolidó entre los empresarios de la industria edificadora para tratar de minimizar, en parte, los riesgos.
De 76,4 por ciento de punto de equilibrio que se manejaba en el 2018 se pasó a 85 por ciento el año pasado, según la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), aunque algunos constructores advierten que puede ser hasta del 90 por ciento.
Y es necesario, si se tiene en cuenta que –como dice el centro de estudios económicos Anif– “los elementos que habían impulsado el buen desempeño de las edificaciones están llegando a su fin”. A esto le suma “la expectativa sobre los cupos de subsidios, el incremento en las tasas para la compra de vivienda y la persistencia del incremento de los insumos para el sector”, así como “la inflación, que sigue en niveles altos y que diluye la capacidad de los hogares para comprar bienes inmuebles”.
Precaución ante desistimientos
En este escenario, durante el 2023 el monitoreo deberá ser riguroso. Se iniciará la construcción de 188.829 viviendas nuevas en Colombia, 132.947 viviendas de interés social (VIS) y 55.882 de rangos medio y medio alto (No VIS), y esto obliga a que así sea, porque se podrían presentar desistimientos, es decir, negocios de compraventa que se reversan.
Según el gremio edificador, este indicador aún es manejable y está en un 8,8 por ciento respecto a 11,6 por ciento del 2018 y algo más de 10 por ciento en el 2022. Anif advierte que “frente a un 2022 y un 2021 de cifras positivas para el sector, se vislumbra un 2023 de menor actividad marcando así el final de la bonanza del sector edificador”.
Y, ojo, debemos tener en cuenta que esas 188.829 unidades que comenzarán obra ocuparán a 1’019.677 de trabajadores. Se trata de empleos directos e indirectos que aportan a un indicador clave para la economía del país y que tiene un impacto de gran alcance social.
Gabriel E. Flórez G.
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Imagen: Luis Lizarazo / Archivo EL TIEMPO